親の実家や賃貸物件を兄弟姉妹で相続するとき、「公平にするため、とりあえず2分の1ずつ共有名義にしよう」と考えることがあります。
共有名義は、相続時点の価値を持分で分けやすい方法です。しかし、その後に売却、賃貸、大規模修繕、建替えなどを行う際には、共有者間で意思決定が必要になります。
今は関係が良好でも、居住地、家計、家族構成、健康状態が変われば、不動産に対する希望も変わります。さらに共有者が亡くなると、その持分が次の世代へ相続され、関係者が増える可能性があります。
この記事では、相続不動産を共有名義にする前に確認したい事項と、共有以外の分割方法を整理します。
遺産分割までは共同相続人の共有状態になる
相続が発生すると、遺産分割が成立するまで、遺産は原則として法定相続分に応じた共同相続人の共有状態になります。
例えば、配偶者がおらず子2人が相続人なら、遺産分割前の実家は原則として各2分の1の割合で共有する状態です。
ただし、「遺産分割前に共有状態であること」と「遺産分割協議により共有名義で取得すること」は意味が異なります。
遺産分割協議によって共有取得を選べば、その後も共有関係が続きます。公平に見えるという理由だけで決めず、将来の管理と出口まで検討することが大切です。
共有不動産の意思決定は内容によって異なる
共有不動産では、一人の判断だけで全てを決められるわけではありません。行為の内容によって、必要となる同意の範囲が異なります。
法務省の共有制度に関する資料では、共有物の変更は原則として共有者全員の同意、管理に関する事項は持分価格の過半数、保存行為は各共有者が単独で行えるという基本的な区分が示されています。
もっとも、具体的な工事や契約が変更、管理、保存のどれに該当するかは、内容や期間等によって判断が分かれる場合があります。
不動産全体の売却
共有不動産全体を第三者へ売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。
一人は売却したいが、もう一人は住み続けたいという場合、全体をそのまま売ることは困難になります。価格に同意しても、売却時期、残置物、境界、修繕、仲介会社などで意見が分かれることもあります。
賃貸や管理方法の決定
賃貸条件、管理会社、一定の修繕等は管理行為として持分価格の過半数で決められる場合があります。一方、契約期間や内容によっては全員の同意が必要となる可能性があります。
また、過半数で決定できる場面でも、反対する共有者との関係が悪化すれば、賃料の分配や費用負担をめぐる問題が残ります。
建替えや大きな用途変更
建物の建替え、土地の大幅な造成、性質を大きく変える用途変更などは、原則として共有者全員の同意が必要となる変更行為に該当する可能性があります。
「収益を改善するため建て替えたい」「費用負担が重いので現状維持したい」といった方針の違いがあると、計画を進めにくくなります。
自分の共有持分だけを売ることはできるが注意が必要
各共有者は、自分の共有持分だけを第三者へ譲渡することができます。しかし、持分だけを購入しても不動産全体を自由に利用・売却できないため、通常の不動産売買とは買主層や価格形成が異なります。
共有持分を第三者へ売却すると、それまで家族だけだった共有関係に第三者が入ります。使用方法、賃料、費用、共有物分割などをめぐる協議が必要になる可能性があります。
持分売却の提示価格だけで判断せず、まず共有者間での取得、全体売却、賃貸継続などを比較しましょう。紛争性がある場合や共有物分割の請求を検討する場合は、弁護士への相談が必要です。
共有名義で起こりやすい5つの問題
1．固定資産税・修繕費の負担
持分割合と実際の使用状況が一致しないことがあります。
一人だけが居住しているのに固定資産税や修繕費を全員で負担するのか、空き家の草刈りや火災保険料を誰が支払うのかなど、明確なルールがないと不満が生じます。
2．使用利益や賃料の分配
共有者の一人が無償で居住する場合や、第三者へ賃貸する場合には、使用利益や賃料収入、管理費の扱いを決める必要があります。
口頭の約束だけでは、将来の相続人に経緯が伝わりません。使用条件、費用負担、収入分配を文書化しておくことが望まれます。
3．共有者の判断能力が低下する
共有者の一人が認知症等により契約内容を理解して意思表示することが難しくなると、不動産全体の売却や重要な変更が進められなくなる可能性があります。
将来の管理方針を早めに決めるほか、必要に応じて任意後見や家族信託等を専門家と検討します。制度ごとに権限、費用、税務が異なるため、名称だけで選ばないことが重要です。
4．共有持分が次の相続で細分化する
共有者が亡くなると、その持分が配偶者や子などへ相続される可能性があります。
当初は兄弟2人の共有でも、次の相続で甥・姪などが加われば、連絡調整と意思決定が複雑になります。遠方居住者や連絡が取れない人が生じる可能性もあります。
5．共有者の所在が分からなくなる
長期間連絡を取らないまま共有が続くと、共有者やその相続人の所在が分からなくなることがあります。
民法改正により、裁判所の関与の下で所在等不明共有者の持分取得・譲渡を進める制度が設けられました。ただし、相続財産について所在等不明相続人との共有関係を解消する制度には、相続開始から10年経過等の要件があり、すぐ簡単に利用できるものではありません。
関係者が分かるうちに、遺産分割と登記を進めることが基本です。
共有以外の遺産分割方法
不動産を公平に分ける方法は、共有名義だけではありません。
1．現物分割
土地を分筆する、複数の不動産をそれぞれ別の相続人が取得するなど、財産そのものを分ける方法です。
分筆できる土地でも、接道、最低敷地面積、建築可能性、測量費、分筆後の市場価値を確認します。単純に面積を同じにしても、価値が同じになるとは限りません。
2．代償分割
一人が不動産を単独取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。
自宅へ住み続ける相続人や、賃貸経営を引き継げる相続人がいる場合に検討できます。ただし、取得者に代償金を支払う資力が必要です。
代償金の算定では、相続税評価額、固定資産税評価額、市場価格など、どの価額を基準にするかを相続人間で明確にします。
3．換価分割
不動産を売却し、税金や売却費用等を差し引いた代金を相続人で分ける方法です。
現金で分けられるため公平性を確保しやすい一方、居住者の退去、残置物、測量、境界、建物状態、売却税負担などを整理する必要があります。
売却価格ではなく、仲介手数料、測量・解体費、譲渡所得税等を考慮した手取り額で比較します。
4．共有を続ける
一定期間だけ共同で保有する、賃貸収益を分ける、将来利用する人が決まるまで保留するなど、共有が合理的な場合もあります。
その場合は、少なくとも次の事項を共有者間で文書化します。
- 誰が使用・管理するか
- 賃料や使用利益をどう分けるか
- 固定資産税、保険料、修繕費の負担割合
- 修繕、賃貸、売却を決める手順
- 売却希望者が出た場合の持分買取方法
- 査定方法と価格決定方法
- 共有者が死亡・認知症になった場合の対応
相続登記の期限にも注意する
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が原則となりました。正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割によって不動産を取得した場合も、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を踏まえた登記申請が必要です。
すぐに遺産分割がまとまらない場合には相続人申告登記を利用できる場合がありますが、これは誰が不動産を最終取得するかを確定する登記ではありません。
「共有にするか決まらないから何もしない」のではなく、登記義務への対応と遺産分割の検討を並行して進めましょう。相続登記の申請書様式や遺産分割協議による登記案内は法務局が公開しています。
共有にする前の実務チェック
- 登記事項証明書、公図、測量図等で権利と物件範囲を確認する
- 現在の市場価格と相続税評価額を分けて確認する
- 居住者、賃借人、使用貸借等の利用状況を確認する
- 家賃、管理費、固定資産税、保険料、修繕費を整理する
- 今後10年程度の修繕と建替えの可能性を確認する
- 各相続人の保有・居住・売却希望を確認する
- 現物分割、代償分割、換価分割、共有を比較する
- 譲渡所得税、相続税、登記費用等を確認する
- 共有する場合の管理・費用・出口ルールを文書化する
- 遺産分割協議書と相続登記を進める
特に収益不動産では、年間家賃だけでなく、空室、管理費、借入返済、大規模修繕、将来売却価格を含めた投資分析が必要です。
まとめ｜公平な持分より将来の管理と出口を考える
相続不動産の共有名義は、取得時点では公平に見えても、その後の売却、賃貸、修繕、費用負担、次の相続で問題が表面化することがあります。
共有を一律に避ける必要はありませんが、将来の管理責任と出口を決めないまま「とりあえず共有」にすることは慎重に考えるべきです。
船橋・津田沼相続相談センターでは、代表の高原が、特定行政書士として相続人や財産関係、遺産分割に必要な事項を整理し、必要に応じて税理士・司法書士等の専門家と連携して対応します。
また、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、CPM（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国不動産投資顧問）としての専門知識と、不動産会社経営および相続・不動産コンサルティングの実務経験を生かして対応します。単に現在の市場価格を査定するだけでなく、CPM・CCIMの知識と分析手法を用いて、収益性、投資価値、キャッシュフロー、修繕・管理負担、将来性などを分析し、単独取得、共有継続、改善、資産の組み換え、売却の各選択肢を総合的に比較します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、実家や賃貸物件を兄弟姉妹の共有名義にするかお悩みの方は、遺産分割協議を成立させる前に、不動産の現状と将来の管理方法を整理してみてはいかがでしょうか。
※本記事は一般的な制度と検討方法を説明するものです。相続税・譲渡所得税等は税理士・税務署、相続登記は司法書士・法務局、境界・分筆・表示登記は土地家屋調査士、共有者間の紛争や共有物分割等は弁護士へご確認ください。
参考資料
- 「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう」法務省、https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html （確認日：2026年8月28日）
- 「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」法務省、https://www.moj.go.jp/content/001444020.pdf （確認日：2026年8月28日）
- 「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」法務省、https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html （確認日：2026年8月28日）
- 「民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要」法務省、https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00499.html （確認日：2026年8月28日）
- 「不動産登記の申請書様式について」法務省・法務局、https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html （確認日：2026年8月28日）
