親から相続した実家や土地を売却しようとしたとき、「何十年も前に買ったため売買契約書が見つからない」「親がいくらで購入したのか分からない」ということがあります。
不動産の査定価格が分かっても、取得費が分からなければ譲渡所得と税額を正確に見積もれません。概算取得費として売却額の5％を使える場合はありますが、実際の取得費がそれより高ければ、税負担と売却手取りに大きな差が生じる可能性があります。
そこで、売却を急いで決める前に、被相続人が取得したときの資料を調べ、土地と建物を分けて取得費を整理することが重要です。この記事では、相続不動産の取得費が不明な場合の確認手順と、保有・活用・売却を比較する際の注意点を解説します。
譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」が基本
土地・建物の譲渡所得は、売却による収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。適用できる特別控除がある場合は、さらにその額を控除します。
譲渡所得＝売却による収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費には、一般に購入代金、購入手数料、設備費、改良費などが含まれます。譲渡費用には、売却のために直接かかった仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、一定の取壊し費用などが該当します。
固定資産税、修繕費、遺品整理費などは、支払ったという理由だけで取得費や譲渡費用になるとは限りません。費用の目的や支払時期によって扱いが異なるため、領収書を保存したうえで税理士・税務署へ確認してください。
相続時の評価額が取得費になるわけではない
相続税申告書に土地・建物の評価額が載っていても、その金額をそのまま譲渡所得の取得費にできるとは限りません。
相続や贈与で取得した土地・建物の取得費と取得時期は、原則として被相続人や贈与者から引き継ぐこととされています。つまり、相続人が相続した時点の市場価格や相続税評価額ではなく、親などが買い入れたときの購入代金や購入手数料等を基に計算します。
例えば、親が1,000万円で取得した土地を、相続時に2,500万円と評価し、その後3,000万円で売却したとしても、相続時評価額2,500万円が当然に取得費となるわけではありません。
遺産分割で用いた査定額、固定資産税評価額、路線価、相続税評価額、売却時の市場価格は、それぞれ目的が違います。「評価額が高いから取得費も高いはず」と考えず、税務上の取得費を別に確認しましょう。
取得費が分からないときは売却額の5％を使える
先祖伝来の土地や取得時期が古い不動産など、取得費が分からない場合には、売却額の5％相当額を概算取得費とすることができます。実際の取得費が売却額の5％を下回る場合にも、5％相当額を使うことができます。
例えば、土地・建物を3,000万円で売却し、取得費が分からない場合の概算取得費は150万円です。
しかし、概算取得費が小さいほど、他の条件が同じなら譲渡所得は大きくなります。親が実際には1,000万円や2,000万円で購入していたとしても、資料を確認しないまま150万円で計算すれば、売却手取りを少なく見積もる結果になりかねません。
「契約書が見当たらないから、すぐ5％」と決めず、売却スケジュールに資料探索の期間を組み込みましょう。
まず探したい取得時の資料
取得費を確認するため、被相続人の自宅、貸金庫、通帳、確定申告資料、取引先だった不動産会社や建築会社に関する記録などを調べます。
土地・中古住宅を購入した場合
- 売買契約書、重要事項説明書
- 売買代金の領収書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用、登録免許税、不動産取得税、印紙税の資料
- 購入時の精算書、住宅ローン契約書、返済予定表
- 購入代金を振り込んだ通帳や金融機関の取引記録
- 購入当時の確定申告書、譲渡所得・住宅ローン控除関係の資料
- 増改築、造成、土地改良等の契約書と領収書
注文住宅を建築した場合
- 工事請負契約書、追加変更工事契約書
- 建築代金・設計料等の領収書
- 建築確認関係書類、竣工図、見積書
- 建築資金の借入契約書や通帳記録
資料が一部だけ見つかった場合に、何を取得費として立証できるかは個別判断です。売買契約書がない場合でも他の資料を組み合わせられる可能性はありますが、推測だけで金額を作らず、申告を担当する税理士または税務署へ確認してください。
土地と建物は分けて計算する
一戸建てや区分マンションは、土地と建物を一括価格で購入していることがあります。しかし、土地は時間の経過によって減価償却しない一方、建物の取得費はそのまま残りません。
建物の取得費は、購入代金や建築代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。事業用か非事業用か、構造、取得時期、経過年数などによって計算が異なります。
自宅として使っていた建物でも減価償却費相当額の控除が必要です。「建築費3,000万円だったので、30年後も取得費3,000万円」とはならない点に注意しましょう。
土地・建物の一括購入額しか分からない場合の按分方法にも検討が必要です。消費税額、契約書の内訳、固定資産税評価額などが手掛かりになる場合がありますが、どの方法が妥当かは資料と取得時期により異なります。税理士へ確認して計算してください。
相続人が支払った費用を加えられる場合もある
相続した不動産について、被相続人の取得費を引き継ぐだけでなく、相続人が支払った一定の費用を取得費に含められる場合があります。
国税庁は、業務に使われていない土地・建物を相続等で取得した際に相続人が支払った登記費用や不動産取得税について、取得費に含める取扱いを示しています。ただし、概算取得費を使う場合は、相続人が支払った登記費用等をさらに取得費へ加えることはできません。
賃貸物件など業務用資産では扱いが異なるほか、遺産分割のための訴訟費用など、取得費に該当しないものもあります。支出一覧を作り、税務上の区分は税理士へ確認しましょう。
所有期間も親の取得時期から引き継ぐ
相続後すぐに売却したからといって、必ず短期譲渡所得になるわけではありません。相続した土地・建物の取得時期は、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。
長期譲渡所得か短期譲渡所得かは、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで判定されます。親の取得日が分かる売買契約書や登記事項証明書等は、取得費だけでなく所有期間の確認にも役立ちます。
ただし、買換え特例等の適用を受けた不動産など、取得費・取得時期に特別な計算が必要な場合があります。過去の確定申告書や買換え資料も確認してください。
取得費を調べると売却判断がどう変わるか
1．売却手取りを現実的に見積もれる
査定価格が同じでも、取得費によって譲渡所得と税額が変わります。売却価格から仲介手数料や測量・解体費だけを引くのではなく、税引後の手取り額を比較します。
2．代償分割・換価分割の資金計画を立てやすい
相続人の一人が不動産を取得して代償金を支払う場合や、不動産を売って代金を分ける場合は、将来の税負担を無視できません。
売却額ではなく、取得費、譲渡費用、税金、借入返済等を反映した手取り見込みを共有すると、遺産分割後の認識違いを減らせます。
3．保有・活用との比較ができる
取得費が不明だからといって、売却を諦める必要はありません。一方、売却を急ぐ必要がないなら、資料を探しながら当面保有する、賃貸や家族利用の可能性を検討する方法もあります。
ただし、保有中も固定資産税、管理、保険、修繕、空き家リスク等が生じます。取得費が見つかる可能性だけで長期間先送りせず、調査期限を決めて各選択肢を比較しましょう。
取得費加算の特例も期限と要件を確認する
相続税を納めた人が相続した財産を一定期間内に売却する場合は、相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費へ加算できる特例があります。
主な要件は、相続や遺贈で財産を取得したこと、その取得者に相続税が課税されていること、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することです。
概算取得費との関係、加算額、売買契約日と譲渡日の判定などは個別確認が必要です。特例を見込む場合は、売却後ではなく売却前に税理士へ相談してください。
売却には相続登記が必要
相続人申告登記だけでは不動産を売却できず、売却するには相続登記が必要です。また、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則となっています。
遺産分割、相続登記、境界確認、残置物整理、取得費調査を順番に始めると、売却までに想定以上の時間がかかることがあります。納税資金のために売る場合は、相続税の申告・納付期限から逆算し、税理士、司法書士、不動産会社等の作業を並行して進めます。
売却前の取得費確認チェックリスト
- 被相続人の取得時期と取得方法を確認する
- 売買契約書、領収書、精算書を探す
- 通帳、住宅ローン、確定申告の記録を確認する
- 土地と建物の取得額を分けて整理する
- 増改築、設備、造成等の資料を確認する
- 建物の減価償却費相当額を計算する
- 相続人が支払った登記費用等を整理する
- 概算取得費5％を使う場合と実額の場合を試算する
- 取得費加算その他の特例の期限・要件を確認する
- 税引後手取りで保有・活用・売却を比較する
不動産の価格査定だけでは、この確認は完了しません。査定価格と売却条件を確認すると同時に、取得費、譲渡費用、税負担を整理することで、使える現金の見込みが分かります。
まとめ｜概算取得費を使う前に資料を一度棚卸しする
相続不動産の取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。相続時の評価額や現在の市場価格を、そのまま取得費にできるわけではありません。
取得費が分からなければ売却額の5％を使える場合がありますが、まず契約書、領収書、通帳、ローン、建築、確定申告等の資料を確認しましょう。建物の減価償却や土地・建物の按分も含め、複数の試算を税理士へ確認することが大切です。
船橋・津田沼相続相談センターでは、代表の高原が、特定行政書士として相続人や財産関係、遺産分割に必要な事項を整理し、必要に応じて税理士・司法書士等の専門家と連携して対応します。
また、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、CPM（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国不動産投資顧問）としての専門知識と、不動産会社経営および相続・不動産コンサルティングの実務経験を生かして対応します。単に現在の市場価格を査定するだけでなく、CPM・CCIMの知識と分析手法を用いて、取得費・譲渡費用を踏まえた売却手取り、収益性、投資価値、キャッシュフロー、修繕・管理負担、将来性などを分析し、保有、活用、改善、資産の組み換え、売却の各選択肢を総合的に比較します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、相続した実家や土地の購入資料が見つからず売却判断にお悩みの方は、査定と並行して、まず取得時の資料を棚卸ししてみてはいかがでしょうか。
※本記事は一般的な制度と検討方法を説明するものです。取得費、減価償却、譲渡所得税、相続税の試算・申告は税理士・税務署、相続登記は司法書士・法務局、境界や表示登記は土地家屋調査士、遺産分割や売却をめぐる紛争は弁護士へご確認ください。
参考資料
- 「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」国税庁、https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm （確認日：2026年9月14日）
- 「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」国税庁、https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm （確認日：2026年9月14日）
- 「No.3258 取得費が分からないとき」国税庁、https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm （確認日：2026年9月14日）
- 「No.3261 建物の取得費の計算」国税庁、https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm （確認日：2026年9月14日）
- 「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」法務省、https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html （確認日：2026年9月14日）
