親の実家を兄弟姉妹で相続する際、「とりあえず公平に2分の1ずつ共有すればよい」と考えることがあります。
共有名義にすれば、それぞれの持分を数字の上では公平にできます。しかし、共有後の管理方法や費用負担、将来の売却方針まで決めていないと、後から意見が合わなくなる可能性があります。
共有そのものが悪いわけではありません。大切なのは、共有する目的と期間、管理方法、将来の出口を相続人全員で確認しておくことです。
遺産分割が終わるまで、不動産はどうなるのか
相続人が複数いる場合、相続財産は原則として共同相続人の共有となります。
遺産分割協議では、預貯金だけでなく不動産を誰がどのように取得するのかを決めます。
裁判所の案内では、不動産の分け方として、主に次の方法が示されています。
1．現物分割
複数の不動産がある場合に、実家は長男、土地は次男というように、財産を現物のまま分ける方法です。
一戸の実家しかない場合には、建物を物理的に分けることが難しいため、現物分割が適さないこともあります。
2．代償分割
相続人の一人が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法です。
例えば、実家に住み続ける相続人が不動産を取得し、他の相続人には預貯金や自己資金から代償金を支払います。
この方法では、不動産の評価額と代償金の支払能力を確認する必要があります。
3．換価分割
不動産を売却し、諸費用などを精算した後の代金を相続人間で分ける方法です。
不動産を取得したい相続人がいない場合や、代償金を準備することが難しい場合に検討されます。
ただし、売却価格、売却時期、修繕や解体の要否、税負担などを相続人全員で確認する必要があります。
4．共有分割
不動産を複数の相続人の共有名義にする方法です。
一見すると公平ですが、裁判所も、将来、共有者間で管理や処分方法の意見が食い違う可能性があるため、選択には注意が必要と案内しています。京都家庭裁判所の案内
共有不動産では何を決める必要があるのか
共有不動産について行う行為は、内容によって必要な同意の範囲が異なります。
不動産全体の売却
共有不動産全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。
共有者の一人が自分の持分を処分する場合とは異なり、一人の判断だけで不動産全体を売却することはできません。
共有物の変更
共有物に大きな変更を加える場合も、原則として他の共有者全員の同意が必要です。
一方、形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更は、持分価格の過半数で決められる場合があります。
何が軽微な変更に該当するかは工事内容や不動産の状態によって異なるため、個別の確認が必要です。
管理に関する事項
共有物の管理に関する事項は、原則として共有者の持分価格の過半数で決定します。
例えば、一定の管理方針や利用方法を決める場合が該当し得ますが、契約内容や利用期間によって判断が変わることがあります。
保存行為
壊れた箇所の応急措置など、共有物の現状を維持するための保存行為は、各共有者が単独で行える場合があります。
ただし、「保存」「管理」「変更」のどれに該当するかは、行為の内容によって判断されます。実際の工事や契約を進める前に、必要に応じて弁護士等へ確認してください。
共有する前に決めておきたい6項目
やむを得ず共有名義にする場合には、少なくとも次の項目を整理しておきましょう。
- 誰が不動産を利用するのか
- 固定資産税や保険料を誰が支払うのか
- 修繕費や管理費をどの割合で負担するのか
- 賃貸する場合、誰が管理窓口になるのか
- 売却を検討する時期や条件
- 将来、共有関係をどのように解消するのか
一人だけが実家に居住し、別の共有者が固定資産税や修繕費を負担している状態では、不公平感が生じることがあります。
口頭の約束だけにせず、利用方法や費用負担について合意内容を記録しておくことも検討すべきです。
不動産の「評価額」を一つに決めつけない
代償分割や売却を検討する際には、不動産の価値を確認する必要があります。
ただし、不動産には複数の価格があります。
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
- 不動産会社の査定価格
- 不動産鑑定士による鑑定評価
- 実際に市場で売却できる価格
遺産分割でどの価格を採用するかは、相続人間の合意や個別事情によって異なります。
また、査定価格だけでなく、測量費、解体費、残置物処分費、修繕費、譲渡に関する税金なども確認しなければ、実際に分配できる金額は分かりません。
税務上の評価や譲渡所得税については、税理士または税務署への確認が必要です。
「残すか売るか」ではなく、資産全体で比較する
相続不動産の検討では、最初から売却を前提にする必要はありません。
次のような選択肢を比較します。
- 家族が利用するため保有する
- 修繕して賃貸その他の方法で活用する
- 一人が取得して他の相続人へ代償金を支払う
- 管理しやすい資産へ組み換える
- 売却して代金を分ける
判断に当たっては、家族の意向だけでなく、建物の状態、収益性、将来の修繕費、税負担、管理を担う人の有無などを整理することが大切です。
行政書士として相続関係や遺産分割協議を確認する視点と、宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスターとして市場価値や収益性を見る視点を組み合わせることで、より現実的な選択肢を比較できます。
話し合いがまとまらない場合
遺産分割について相続人間の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停または審判を利用する方法があります。
遺産分割調停では、相続人の一人または複数が、他の相続人全員を相手方として申し立てます。調停が成立しない場合は、原則として審判手続へ移行します。裁判所「遺産分割調停」
なお、遺産分割後に成立した通常の共有関係を解消する手続きは、遺産分割とは扱いが異なる場合があります。紛争が生じている場合は弁護士へ確認してください。
まとめ｜共有名義は「出口」まで決めてから選ぶ
相続不動産を共有名義にすることは、必ずしも間違いではありません。
しかし、管理や費用負担、利用方法、売却時期について意見が分かれると、不動産を動かしにくくなる可能性があります。
共有を選ぶ前に、次の順番で整理しましょう。
- 不動産の状態と市場価値を調べる
- 利用を希望する相続人がいるか確認する
- 現物・代償・換価・共有の各分割方法を比較する
- 税金、維持費、修繕費を確認する
- 将来の共有解消方法まで話し合う
船橋・津田沼相続相談センターでは、ご家族の関係や財産状況を伺い、相続手続きと不動産実務の両面から問題を整理しています。
売却ありきではなく、保有、活用、代償分割、資産の組み換え、売却を比較し、必要に応じて弁護士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士等と連携します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、実家や土地を共有名義にするべきか迷っている方は、遺産分割協議を確定する前にご相談ください。
※本記事は一般的な制度の説明です。紛争や共有物の管理・変更に関する法的判断は弁護士、登記は司法書士、税務判断・申告は税理士または税務署へご確認ください。
