相続対策として不動産を確認するとき、「固定資産税評価額はいくらか」「相続税評価額はいくらになるか」という点に意識が向きがちです。
もちろん、税務上の評価額を把握することは重要です。
しかし、相続税評価額が高い不動産が、必ずしも家族にとって価値の高い不動産とは限りません。反対に、評価額が低くても、安定した収益があり、管理しやすい不動産もあります。
相続不動産を診断するときは、少なくとも次の4つの視点を分けて考えることが大切です。
- 相続税評価額
- 市場価格
- 実際の収益性
- 将来の管理負担
相続税評価額と市場価格は目的が異なる
国税庁によると、相続税・贈与税における土地の評価には、主に「路線価方式」と「倍率方式」があります。
路線価方式では、道路ごとに定められた路線価に土地の面積を乗じ、土地の形状などに応じて補正して評価します。
倍率方式では、固定資産税評価額に、地域ごとに定められた一定の倍率を乗じて評価します。
一方、市場価格は、実際の不動産市場において買主がどの程度の価格で購入するかという観点から形成されます。
市場価格には、次のような個別事情が影響します。
- 駅からの距離
- 接道状況
- 土地の形状
- 建物の状態
- 周辺の取引事例
- 賃貸需要
- 再建築や土地利用に関する制限
- 境界や越境の問題
- 入居者や賃貸借契約の状況
したがって、相続税評価額、固定資産税評価額、市場で売却できる価格は、それぞれ同じ金額になるとは限りません。
遺産分割や不動産の組み換えを検討する場合には、税務上の評価だけでなく、市場価格も確認する必要があります。
公的な価格情報だけで査定価格は決まらない
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格、成約価格、地価公示、都道府県地価調査、防災情報、都市計画情報などを確認できます。
また、千葉県も地価公示や地価調査の結果を公表しています。
これらは地域の価格水準や地価動向を確認するために有用な資料です。
ただし、地価公示地点や過去の取引事例と、相談対象の不動産では、面積、形状、道路条件、建物、権利関係などが異なります。
公的な価格情報は重要な参考資料ですが、それだけで個別不動産の売却可能価格が確定するわけではありません。
実際の判断には、個別調査と不動産市場の確認が必要です。
賃料収入ではなく「手元に残る金額」を確認する
賃貸アパートや貸家については、年間賃料だけを見て収益性を判断しないことが重要です。
例えば、年間賃料収入が600万円あっても、次の支出が発生します。
- 管理委託料
- 共用部分の電気・水道料金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 清掃費
- 入退去時の修繕費
- 設備交換費
- 大規模修繕費
- 借入金の返済
- 空室による収入減少
収益性を確認するときは、年間賃料から運営に必要な経費を差し引き、実際にどの程度の資金が残っているのかを確認します。
借入金がある場合には、経費控除後の収益だけでなく、元利返済後の資金繰りも別に確認する必要があります。
会計・税務上の所得と、実際の現金収支は一致しない場合があるため、税理士等と連携して整理することが大切です。
将来の修繕費を見落とさない
現在は収益が出ていても、数年後に大規模な支出が必要になる不動産があります。
特に、築年数が進んだアパートやマンションでは、次の費用を想定する必要があります。
- 外壁や屋根の改修
- 防水工事
- 給排水設備の更新
- 給湯器や空調設備の交換
- 共用部分の修繕
- 退去後の原状回復
- 耐震性や安全性に関する対応
年間収入が多く見えても、修繕資金が確保されていなければ、相続した家族がまとまった費用を負担することになります。
「今いくら収益があるか」だけでなく、「今後10年間にどの程度の支出が予想されるか」まで確認しましょう。
管理負担も不動産の価値を左右する
不動産の価値は、金額だけでは判断できません。
例えば、同程度の収益を生む不動産でも、次のような違いがあります。
- 自宅から近く管理しやすい
- 遠方にあり現地確認が難しい
- 共有者が多く意思決定に時間がかかる
- 境界が不明確である
- 管理会社との契約内容が整理されていない
- 入居者対応を家族が直接行っている
- 建物や契約書類の情報が揃っていない
現在の所有者が問題なく管理できていても、次の世代が同じように管理できるとは限りません。
相続人が遠方に住んでいる、賃貸経営の経験がない、複数人で相続する予定であるといった場合には、管理体制そのものを見直す必要があります。
不動産ごとに診断表を作る
複数の不動産を所有している場合は、一棟ごと、一筆ごとに情報を整理します。
最低限、次の項目を一覧にすると、比較しやすくなります。
基本情報
- 所在地
- 土地・建物の面積
- 登記名義
- 共有者
- 建築時期
- 現在の利用状況
価格と税務情報
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額の概算
- 市場価格の目安
- 年間の固定資産税・都市計画税
- 借入金残高
収益情報
- 年間賃料収入
- 空室率
- 年間経費
- 修繕履歴
- 将来の修繕予定
- 経費控除後の収益
- 借入返済後の資金収支
相続・管理情報
- 誰に相続してもらいたいか
- 相続を希望する家族がいるか
- 管理を引き継げる人がいるか
- 分割しやすいか
- 売却するときの問題点
- 境界や賃貸借契約等の課題
診断後に比較する4つの方向性
不動産の状況を整理したら、次の方向性を比較します。
1．保有する
収益性が安定し、管理体制が整っており、家族も引き継ぐ意思がある場合は、保有を継続する選択肢があります。
自宅や家族が利用する予定のある不動産は、収益性だけで判断すべきではありません。
2．収益性を改善する
空室対策、管理契約の見直し、用途の変更、修繕計画の策定などによって、収益や管理状態を改善できる場合があります。
ただし、追加投資に見合う効果が得られるかを検討する必要があります。
3．資産を組み換える
管理負担が大きい不動産や収益性の低い不動産を整理し、管理しやすい資産へ組み換える方法もあります。
もっとも、売却・購入には仲介手数料、登記費用、税金その他の費用が発生します。組み換え後の収支とリスクまで比較することが必要です。
4．売却する
相続する人がいない、将来の修繕負担が大きい、共有による管理が難しい、納税資金を確保したいといった場合には、売却が選択肢になります。
ただし、売却を急ぐのではなく、境界、建物の状態、賃貸借契約、税金、売却時期などを確認した上で進めることが重要です。
固定資産税評価額も毎年同じとは限らない
船橋市の案内によると、土地と家屋は原則として3年ごとの基準年度に評価替えが行われ、固定資産課税台帳へ価格が登録されます。
基準年度以外でも、土地の地目変更や家屋の増改築など、据え置くことが適当でない事情がある場合には、新たな評価が行われることがあります。
固定資産税の納税通知書に記載された数字だけを見るのではなく、土地・家屋の利用状況や登録内容が現況と合っているかも確認しておきましょう。
まとめ｜相続対策は「価格・収益・管理・分割」の4方向から
不動産の相続対策では、相続税評価額だけで結論を出すことはできません。
次の4つの視点から診断することが重要です。
- 税務上、どのように評価されるか
- 市場ではどの程度の価値があるか
- 経費・修繕費を差し引いて収益が残るか
- 家族が無理なく管理・分割できるか
評価額が低くても管理負担が大きい不動産や、評価額が高くても家族にとって残す意義のある不動産があります。
船橋・津田沼相続相談センターでは、特定行政書士として相続関係やご家族の希望を整理するとともに、宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスターとして、市場性、収益性、管理負担を確認します。
不動産会社経営の実務経験も踏まえ、売却を前提とせず、保有、収益改善、活用、資産の組み換え、売却を比較し、必要に応じて税理士、司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士等と連携します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で複数の不動産を所有し、「どの資産を家族へ残すべきか」とお悩みの方は、相続が発生する前に財産診断をご検討ください。
※本記事は一般的な情報を提供するものです。相続税評価・申告等は税理士または税務署、登記は司法書士、法的紛争は弁護士、不動産鑑定評価は不動産鑑定士へご確認ください。
