遺産分割協議がまとまり、「実家は長男が相続する」「アパートは兄弟で分ける」と決まっても、遺産分割協議書の不動産の記載が不正確では、相続登記の際に確認や修正が必要になることがあります。
特に注意したいのが、普段使っている住所と、不動産登記に記録されている土地の地番・建物の家屋番号は、必ずしも同じではないという点です。
遺産分割協議書を作成する前に、次の二つを分けて検討することが大切です。
- 対象となる不動産を正確に特定する
- 誰がどのような方法で取得するかを決める
不動産は「住所」だけで特定しない
例えば、家族の話し合いで「船橋市にある実家は長男が相続する」と決めたとしても、その表現だけでは対象不動産を正確に特定できない場合があります。
土地については、登記事項証明書などで次の項目を確認します。
- 所在
- 地番
- 地目
- 地積
建物については、一般的に次の項目を確認します。
- 所在
- 家屋番号
- 種類
- 構造
- 床面積
法務局が公表している相続登記の記載例でも、土地の所在・地番・地目・地積、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積を確認する構成になっています。
固定資産税の納税通知書にも不動産情報は記載されていますが、遺産分割協議書や相続登記の準備では、最新の登記事項証明書と照合することが重要です。
マンションや共有持分は記載が複雑になる
分譲マンションの場合は、専有部分だけでなく、敷地権の表示なども確認する必要があります。
また、被相続人が不動産全体ではなく持分だけを所有していた場合は、被相続人の持分を確認しなければなりません。
例えば、登記上の持分が2分の1であれば、相続の対象となるのは原則としてその持分です。不動産全体を所有していたものとして協議を進めないよう注意が必要です。
マンション、私道持分、共有土地、未登記建物などが含まれる場合は、協議書を完成させる前に司法書士や土地家屋調査士へ確認することをおすすめします。
書き方を決める前に「分け方」を比較する
不動産の表示を正確に記載するだけでなく、誰がどのように取得するかも重要です。
裁判所の公表資料では、不動産を含む遺産の分割方法として、主に次の方法が示されています。
1．現物分割
相続財産をそのままの形で分ける方法です。
例えば、長男が自宅を、次男が賃貸住宅を取得するような分け方です。
複数の不動産があり、それぞれの価値や収益性が近い場合には検討しやすい方法ですが、相続税評価額だけでなく、市場価格や収益性、修繕負担も確認する必要があります。
2．代償分割
一人または複数の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。
実家に住み続ける相続人が不動産を取得する場合などに考えられますが、代償金を支払う資力があるか確認しなければなりません。
代償金の金額や支払期限、支払方法は、曖昧にせず協議書へ明記する必要があります。税務上の取扱いについては、作成前に税理士へ確認してください。
3．換価分割
不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける方法です。
不動産を取得したい相続人がいない場合や、代償金を用意することが難しい場合などに検討されます。
ただし、最初から売却ありきで決めるのではなく、次の事項を確認したうえで判断することが大切です。
- 現在の市場価格
- 建物の状態
- 売却に必要な費用
- 譲渡所得税の可能性
- 相続税の納税期限
- 空き家に関する税制の適用期限
- 売却までの管理費用
4．共有分割
複数の相続人が持分を取得して、共有名義にする方法です。
共有が直ちに不適切というわけではありません。家族で利用する予定があり、管理や費用負担の方針が決まっている場合には、共有を選択することもあります。
一方、将来の売却、建て替え、大規模修繕、賃貸活用などについて、共有者の意見が一致しない可能性も考えておかなければなりません。
共有を選ぶ場合は、次の点も話し合っておきましょう。
- 誰が日常的な管理を行うか
- 固定資産税や修繕費をどう負担するか
- 賃料収入をどう分けるか
- 将来売却する場合の判断方法
- 共有者の一人に次の相続が発生した場合の対応
不動産の評価額は一つではない
不動産を誰が取得するか決める際、「固定資産税評価額が同じだから公平」とは限りません。
不動産には、主に次の異なる見方があります。
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
- 実際の市場価格
- 賃貸した場合の収益性
- 将来必要となる修繕費や管理費
例えば、同じ3,000万円の相続税評価額でも、安定した賃料収入を得られる不動産と、大規模修繕が必要な空き家では、相続後の経済的な価値や負担が異なります。
遺産分割協議書へ取得者を書く前に、不動産を「価格」「収益」「税負担」「管理負担」の四つの視点から比較することが大切です。
遺産分割協議後は相続登記も必要
法務省の案内では、遺産分割が成立した場合、不動産を取得した相続人は、遺産分割成立日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記を申請する必要があります。
先に相続人申告登記を行っていた場合でも、遺産分割成立後の追加的な登記義務まで完了するわけではありません。
相続登記に使用する遺産分割協議書については、法務局の案内に基づき、相続人全員の印鑑証明書などの必要書類も準備します。
具体的な登記申請、添付書類、登録免許税については、管轄の法務局または司法書士へ確認してください。
まとめ｜協議書を書く前の調査が重要です
遺産分割協議書へ不動産を記載するときは、普段使っている住所だけで判断せず、登記事項証明書で地番や家屋番号などを確認しましょう。
また、書類上の記載を整えるだけでなく、次の順序で検討することが大切です。
- 相続不動産を漏れなく把握する
- 登記名義と持分を確認する
- 市場価格・収益性・維持費を調査する
- 現物・代償・換価・共有の各方法を比較する
- 遺産分割協議書を作成する
- 期限内に相続登記を行う
船橋・津田沼相続相談センターでは、行政書士として相続関係や遺産分割協議書作成に必要な事項を整理するとともに、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスターとして、不動産の市場価格、収益性、管理負担、活用・売却の可能性を確認します。
不動産売却を前提とせず、保有、活用、資産の組み換え、売却を比較し、必要に応じて司法書士、税理士、弁護士、土地家屋調査士などと連携して対応します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、相続不動産の分け方や遺産分割協議書についてお困りの方は、まずは資産とご家族の状況を整理するところからご相談ください。
※本記事は一般的な制度と検討方法を説明するものです。相続登記は司法書士・法務局、税務判断や申告は税理士・税務署、相続人間に争いがある場合は弁護士へご確認ください。
