親が亡くなった後、「自宅以外にも土地を所有していたらしいが、詳しい場所が分からない」「固定資産税の通知書に載っている不動産だけで全部なのだろうか」と困ることがあります。
特に、次のような不動産は相続財産から漏れやすい傾向があります。
- 遠方にある山林や農地
- 以前住んでいた地域の土地
- 道路部分などの小さな共有持分
- 先代名義のまま残っている土地
- 固定資産税が課税されていない不動産
- 相続人が存在を知らなかった土地・建物
こうした相続不動産を把握しやすくするため、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。
この制度を利用すると、不動産の所有者本人やその相続人が、登記簿上の氏名・住所などを基に、所有している不動産の一覧を法務局から証明書として取得できます。
ただし、この証明書だけで、すべての不動産が必ず判明するわけではありません。制度の特徴と限界を理解し、固定資産税の資料などと照合することが大切です。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度は、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を検索し、その結果を一覧にして証明する制度です。
2026年2月2日から全国で運用が始まりました。
相続が発生した場合には、相続人が亡くなった方の不動産を調べるために利用できます。
これまでは、不動産の所在地が分からなければ、登記事項証明書を取得すること自体が難しい場合がありました。
固定資産税の納税通知書や権利証が残っていれば、そこから不動産を確認できます。しかし、書類が見つからない場合や、複数の市区町村に不動産を所有している場合は、調査に時間がかかることがありました。
新制度により、相続不動産を一覧的に把握するための有力な確認手段が増えたことになります。
どのようなときに役立つのか
親が所有していた不動産を把握できないとき
親が自宅以外にも土地を所有していたようだが、家族が詳しい場所を知らない場合に利用できます。
以前住んでいた地域や、親の実家がある地域など、複数の住所を検索条件にすることも検討します。
権利証や固定資産税の書類が見つからないとき
相続後に自宅を整理しても、権利証、売買契約書、固定資産税の納税通知書が見つからないことがあります。
所有不動産記録証明書を取得すれば、登記簿上、本人名義になっている不動産を確認する手掛かりになります。
相続登記の漏れを確認したいとき
自宅の相続登記は終わっていても、私道持分や遠方の土地だけ先代名義のまま残っていることがあります。
相続登記の対象となる不動産を洗い出す際にも利用できます。
生前に財産一覧を作りたいとき
この制度は、相続発生後だけでなく、所有者本人が自分名義の不動産を確認する場合にも利用できます。
生前に所有不動産の一覧を作り、家族に伝えておけば、将来の相続手続きを進めやすくなります。
証明書だけでは「完全な一覧」とは限らない
所有不動産記録証明制度には、重要な注意点があります。
法務省は、氏名・住所などを使って登記記録を検索する仕組みであるため、検索結果の網羅性には限界があると案内しています。
例えば、登記簿上の住所が以前の住所のままで、請求書に記載した検索条件と一致しない場合、その不動産が検索結果に出てこない可能性があります。
また、同姓同名の別人が所有する不動産が検索結果に含まれる可能性もあります。
したがって、証明書に記載されている不動産が、必ず本人のものかを個別に確認する必要があります。
反対に、証明書に載っていないからといって、「ほかに不動産はない」と直ちに断定することもできません。
相続不動産を調べるときに併用したい資料
所有不動産記録証明書だけに頼らず、次の資料も確認します。
- 固定資産税の納税通知書
- 固定資産税の課税明細書
- 自治体の名寄帳など
- 登記済権利証・登記識別情報通知
- 売買契約書・贈与契約書
- 過去の遺産分割協議書
- 公図・地積測量図
- 預貯金通帳の固定資産税引落記録
- 農地や山林に関する資料
- 賃貸借契約書・管理会社からの収支報告書
名寄帳の名称、取得方法、記載内容は自治体によって異なる場合があります。不動産が所在する市区町村の固定資産税担当窓口へ確認してください。
船橋市、習志野市、千葉市など複数の地域に不動産がある場合は、それぞれの自治体の資料と所有不動産記録証明書を照合すると、見落としを減らしやすくなります。
不動産が判明した後に確認する5項目
1．現在の登記名義
亡くなった親名義なのか、祖父母など先代名義のままなのかを確認します。
先代名義のままの場合は、複数回の相続関係を調査しなければならない可能性があります。
相続関係が複雑な場合は、司法書士へ相談することをおすすめします。
2．土地と建物の正確な表示
不動産の「住所」と、登記上の「所在・地番・家屋番号」は同じとは限りません。
遺産分割協議書や相続登記の書類を作成する際は、登記事項証明書を取得し、登記上の表示を確認します。
法務局の記載例では、土地については所在・地番・地目・地積、建物については所在・家屋番号・種類・構造・床面積を記載する形式が示されています。不動産番号を記載する方法もあります。
3．共有持分や担保
不動産全体を所有しているとは限らず、共有持分だけを所有している場合があります。
また、抵当権などの担保が登記されている可能性もあります。
共有不動産は、将来の保有、活用、売却について共有者との調整が必要になるため、早い段階で権利関係を確認することが大切です。
4．相続税評価と市場価格
相続税申告が必要な場合は、税務上の評価を税理士へ確認します。
一方、遺産分割や売却方針を検討する際には、実際の市場価格も確認する必要があります。
相続税評価額、固定資産税評価額、不動産会社の査定価格は、それぞれ目的や算出方法が異なります。同じ金額になるとは限りません。
5．保有・活用・売却の方向性
不動産が見つかった後は、単に名義を変更して終わりにせず、将来の方向性も検討します。
- 家族が居住する
- 現状のまま保有する
- 賃貸などに活用する
- 他の資産へ組み換える
- 売却して相続人間で分ける
- 売却代金を納税資金に充てる
利用予定がなく、継続的な管理が難しい土地であれば、売却を含めた整理が適している場合があります。
一方、収益性や将来性が見込める不動産であれば、保有や活用を選ぶことも考えられます。
売却だけを前提にせず、物件ごとに比較することが重要です。
相続登記には期限がある
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続や遺贈により不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に、原則として相続登記を申請する必要があります。
遺産分割協議によって不動産を取得した場合も、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する必要があります。
所有不動産記録証明書を取得しただけでは、相続登記をしたことにはなりません。
不動産が判明した後は、遺言書や遺産分割協議の内容を確認し、登記手続きへ進む必要があります。
遺産分割がまとまらず、期限内に通常の相続登記を行うことが難しい場合には、「相続人申告登記」を利用できる場合があります。ただし、この制度だけでは遺産分割の内容に基づく所有権移転登記が完了するわけではありません。
具体的な登記申請は、法務局または司法書士へ確認してください。
証明書を取得するだけでなく「財産診断」へつなげる
所有不動産記録証明書は、不動産を探すための制度です。それぞれの不動産を誰が相続すべきか、保有すべきか、売却すべきかまで判断してくれるものではありません。
不動産が判明した後は、次の情報を一覧にします。
- 所在地と登記名義
- 土地・建物の種類
- 固定資産税評価額
- 相続税評価の概算
- 現在の市場価格
- 賃料収入と維持費
- 借入金と担保
- 境界・接道・占有状況
- 将来の修繕費
- 相続人の利用希望
- 売却した場合の手取り見込み
これらを整理すると、「残した方がよい不動産」と「管理負担が大きい不動産」を比較しやすくなります。
まとめ｜新制度と既存資料を組み合わせて確認する
所有不動産記録証明制度は、亡くなった方が所有していた不動産を一覧的に把握するための有用な制度です。
ただし、氏名・住所などによる検索には限界があるため、証明書だけで調査を完了させるのではなく、次の順番で確認しましょう。
- 所有不動産記録証明書を取得する
- 固定資産税資料、権利証、契約書などと照合する
- 不動産ごとの登記事項証明書を取得する
- 相続税評価と市場価格を確認する
- 保有・活用・組み換え・売却を比較する
- 遺産分割と相続登記を進める
船橋・津田沼相続相談センターでは、特定行政書士として相続関係や必要書類を整理し、相続登記については司法書士と連携して対応します。
さらに、宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスターとして、判明した不動産の市場性、収益性、管理負担を確認し、売却を前提とせず、保有、活用、資産の組み換え、売却を比較します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、亡くなったご家族名義の不動産を把握できずお困りの方は、早めにご相談ください。
※本記事は一般的な制度の説明です。相続登記の申請は司法書士または法務局、相続税の評価・申告は税理士または税務署、相続人間に争いがある場合の法律判断は弁護士へご確認ください。
