親から賃貸アパートや貸家を相続したものの、「家賃は入っているのにお金が残らない」「修繕が増えて今後が不安」というケースがあります。
相続直後は、入居者がいることや家賃収入があることを理由に、そのまま保有しがちです。しかし、空室、募集費、管理費、固定資産税、保険料、修繕費、借入返済まで含めると、実際の手取りが少ないことがあります。
反対に、築年数が古い、空室があるという理由だけで、すぐ売却や建替えを選ぶ必要もありません。募集条件、管理方法、設備、間取りなどを見直すことで、収益と資産価値を改善できる場合があります。
この記事では、相続した低収益不動産を数字で診断し、現状維持、改善、建替え、資産の組み換え、売却を比較する方法を整理します。
まず「家賃収入」と「手残り」を分ける
不動産の収益を確認するとき、満室時の年間家賃を物件価格で割った「表面利回り」だけでは実態を把握できません。
例えば、年間の想定家賃が600万円でも、空室や滞納、管理委託料、共用部の電気・清掃、固定資産税、保険、原状回復、小修繕などに年間200万円かかれば、運営段階で残る金額は400万円です。そこから借入返済や大規模修繕等の支出が生じます。
国土交通省が示す収益費用項目では、賃料・共益費等から空室損失や貸倒れを差し引いた運営収益と、維持管理費・修繕費・管理報酬・公租公課・保険料等の運営費用を区分しています。
相続した物件でも、次の順番で確認すると実態が見えやすくなります。
- 満室時の賃料収入
- 空室、滞納、フリーレント等を差し引いた実効総収入
- 管理・運営に必要な費用
- 運営収入から運営費を差し引いたNOI（運営純収益）
- 借入返済と設備更新・大規模修繕
- 税引前・税引後のキャッシュフロー
NOIと手元の現金収支は同じではありません。借入元金の返済、減価償却、資本的支出、所得税等の扱いが異なるためです。目的に応じて数字を分けましょう。
税務上の不動産所得と投資分析は別に考える
国税庁によれば、不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算します。主な必要経費として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが示されています。
一方、投資判断では、実際にいつ、いくら入金・出金されるかというキャッシュフローも確認します。
例えば、減価償却費は税務上の必要経費となり得ますが、その年に同額の現金が出ていくわけではありません。反対に借入元金の返済は現金支出ですが、通常はその全額が必要経費になるものではありません。
さらに、工事代金は全てその年の修繕費になるとは限りません。通常の維持管理・原状回復のための支出は修繕費となる一方、使用可能期間を延長させたり価値を高めたりする部分は資本的支出として区別されます。
大規模改修や用途変更を検討するときは、工事内容ごとの税務処理を税理士へ確認し、税引後の手取りまで試算してください。
低収益になっている原因を5つに分ける
1．家賃が市場と合っていない
長期入居者の家賃が周辺より高い場合もあれば、空室を恐れて必要以上に値下げしている場合もあります。同じ駅、築年、広さだけでなく、間取り、設備、日当たり、階数、駐車場、インターネット環境などを比較します。
家賃を下げれば一時的に問い合わせが増える可能性がありますが、既存入居者との賃料差や物件全体の収益低下につながります。まず問い合わせ数、内見数、申込みに至らない理由を把握し、募集写真、初期費用、設備、管理状態などを確認します。
2．空室期間が長い
年間平均入居率では、空室の原因が見えないことがあります。部屋ごとに、退去日、募集開始日、内見数、申込日、入居日を記録します。
退去から募集開始までが長い、原状回復工事が遅い、募集条件が仲介会社へ共有されていないなど、家賃以外の原因も考えられます。
3．運営費が高い
管理委託料、共用部清掃、消防・給水設備点検、植栽、電気、保険、インターネット設備などを契約ごとに確認します。
単純に最安業者へ変更すると、対応品質が下がり、入居者満足や建物状態に影響する場合があります。費用だけでなく、業務範囲、緊急対応、報告内容、解約条件を比較します。
賃貸住宅管理業法に基づく管理業者には、管理業務の実施状況や家賃等の金銭収受状況などを少なくとも年1回、オーナーへ報告する義務があります。管理会社からの月次報告だけでなく、契約内容と法定報告も確認しましょう。
4．修繕が後追いになっている
故障が起きるたびに修理する方法では、急な出費が重なり、募集時期を逃すことがあります。
屋根・防水、外壁、給排水、給湯器、エアコン、インターホン、階段・廊下、消防設備などについて、今後10年程度の修繕・更新時期と概算額を一覧にします。
見た目の改善工事だけを先に行い、雨漏りや給排水管等の基本性能を後回しにすると、投資効果が薄れる可能性があります。建築士や施工会社による現地調査も検討します。
5．土地と建物の使い方が合っていない
駅に近いのに駐車場中心、ファミリー需要があるのに狭い単身向け住戸だけ、容積率に余裕があるのに低層の老朽建物を維持しているなど、現在の利用方法が立地に合わなくなっている場合があります。
ただし、建替えれば必ず収益が上がるわけではありません。解体費、建築費、立退き、借入、工事中の無収入、竣工後の募集、将来の修繕、出口価格まで含める必要があります。
現在の市場価格と土地の条件を確認する
収益改善にいくら投資できるかは、物件の現在価値と将来価値によって変わります。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格、地価公示等の価格情報、都市計画、防災、周辺施設などを確認できます。公的データだけで個別物件の価格が決まるわけではありませんが、市場と立地を確認する入口になります。
現地と資料では次の事項を確認します。
- 土地・建物の登記、境界、越境
- 接道、用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区
- 私道、セットバック、擁壁、がけ
- 上下水道、ガス、電気等の容量
- 洪水、内水、液状化、土砂災害等のリスク
- 周辺の賃貸需要と売買事例
- 建物の遵法性、増改築履歴、検査済証
- 借入残高、抵当権、保証条件
船橋市、習志野市、千葉市周辺でも、駅距離、沿線、学区、大学・工場・病院等の需要源、ハザード、建築規制により選択肢は異なります。
収益改善策は小さなものから順に検証する
募集方法を見直す
- 写真、間取り図、募集コメントを改善する
- 仲介会社への情報提供と反響を確認する
- 敷金・礼金、フリーレント、更新条件を比較する
- 入居希望者の属性に合う設備を選ぶ
- 申込審査と契約開始までの期間を短縮する
家賃を下げる前に、内見されない理由と、内見後に選ばれない理由を分けます。
修繕と設備投資を選別する
無料インターネット、宅配ボックス、防犯設備、独立洗面台、温水洗浄便座等は候補になりますが、地域・間取り・入居者層によって効果は異なります。
各工事について、投資額、想定家賃上昇、空室期間短縮、退去抑制、耐用期間を設定します。「付ければ人気になる」という提案だけで決めず、回収可能性を比較します。
管理方法を見直す
管理会社を変更する前に、現在の委託範囲と実績を確認します。入金管理、滞納督促、退去立会い、原状回復、募集、修繕発注、定期巡回がどこまで含まれているかを整理します。
オーナー自身が一部を担えば費用を抑えられることもありますが、時間、移動、緊急対応、入居者対応の負担もコストとして考えます。
5つの選択肢を同じ条件で比較する
1．現状のまま保有する
入居が安定し、修繕計画と資金に無理がなければ、現状維持も合理的です。何もしないのではなく、毎年NOI、キャッシュフロー、修繕残高、市場価格を更新します。
2．小規模な改善を行う
募集、清掃、照明、設備、管理方法など、比較的小さな投資から実施します。対策前後の問い合わせ、内見、成約、家賃、退去率を記録し、効果を検証します。
3．大規模修繕・用途改善を行う
外壁・防水、設備更新、間取り変更などにより、建物寿命や競争力を改善する方法です。工事費だけでなく、工事中の空室、家賃への効果、将来の追加修繕を含めます。
4．建替える
土地の利用余地が大きく、現在建物の収益改善が難しい場合に検討します。現入居者との調整、解体、設計、建築、融資、竣工後募集まで長期の計画が必要です。
立退きや契約終了について個別の法律判断が必要な場合は、弁護士へ確認してください。
5．売却して資産を組み換える
売却して現金化する、管理しやすい不動産へ買い替える、借入返済や納税資金に充てるなどの方法です。
売却価格だけでなく、譲渡費用、譲渡所得税、借入返済後の手取りを確認します。組み換え先についても取得費用、収益性、修繕負担、換金性、地域集中リスクを比較します。
10年間のキャッシュフローで判断する
単年度の収支だけでは、大規模修繕や設備更新の影響を見落とします。少なくとも10年程度について、次の項目を年ごとに置きます。
- 入居率と賃料
- 更新料、駐車場等の収入
- 管理費、清掃、点検、水道光熱費
- 固定資産税、保険料
- 原状回復、小修繕、設備交換
- 大規模修繕・資本的支出
- 借入返済と金利
- 税引前・税引後の手取り
- 期末の想定売却価格と売却費用
楽観、標準、慎重の3ケースを作り、空室が増えた場合、家賃が下がった場合、工事費が上がった場合、売却価格が下がった場合を比較します。
CPM・CCIM等の不動産投資分析で使う考え方も、予測を当てるためではなく、条件が変わったときに結果がどう変わるかを把握するために役立ちます。
診断前に集めたい資料
- レントロール、賃貸借契約書、入金履歴
- 過去3～5年の収支明細、確定申告資料
- 管理委託契約書、月次・年次報告
- 修繕履歴、見積書、建物図面
- 固定資産税課税明細、保険証券
- 登記事項証明書、公図、測量図
- 建築確認済証、検査済証、増改築資料
- 借入返済予定表、担保・保証資料
- 周辺募集事例、成約事例、売買査定
- 今後10年の修繕計画とキャッシュフロー
資料が不完全でも、分かる範囲を一覧にすると、不足資料と確認先が見えてきます。
まとめ｜売るか残すかの前に収益構造を見える化する
相続した低収益不動産は、「家賃が入っているから残す」「古いから売る」といった二択で考えず、収益が残らない原因を分解することが大切です。
実効総収入、運営費、NOI、借入返済、修繕、税金、将来の売却価格を整理すると、改善余地と投資上限が見えてきます。そのうえで、現状維持、小規模改善、大規模修繕、建替え、資産組み換え・売却を同じ条件で比較します。
船橋・津田沼相続相談センターでは、代表の高原が、特定行政書士として相続人や財産関係、遺産分割に必要な事項を整理し、必要に応じて税理士・司法書士等の専門家と連携して対応します。
また、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、CPM（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国不動産投資顧問）としての専門知識と、不動産会社経営および相続・不動産コンサルティングの実務経験を生かして対応します。単に現在の市場価格を査定するだけでなく、CPM・CCIMの知識と分析手法を用いて、実効総収入、NOI、キャッシュフロー、修繕・管理負担、将来の売却価格などを分析し、保有、改善、建替え、資産の組み換え、売却の各選択肢を総合的に比較します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、相続したアパートや貸家の収益性にお悩みの方は、大きな工事や売却を決める前に、物件全体の収益構造と将来負担を整理してみてはいかがでしょうか。
※本記事は一般的な制度と検討方法を説明するものです。不動産所得・相続税・譲渡所得税等は税理士・税務署、相続登記・抵当権等は司法書士・法務局、賃貸借・立退き・紛争等は弁護士、建物の安全性や工事内容は建築士等へご確認ください。
参考資料
- 「不動産鑑定評価基準等の改正について（収益費用項目）」国土交通省、https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/03/030402_.html （確認日：2026年9月3日）
- 「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」国税庁、https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm （確認日：2026年9月3日）
- 「No.1379 修繕費とならないものの判定」国税庁、https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm （確認日：2026年9月3日）
- 「管理業者の業務」国土交通省・賃貸住宅管理業法ポータルサイト、https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/administrator_duties.html （確認日：2026年9月3日）
- 「不動産情報ライブラリ」国土交通省、https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ （確認日：2026年9月3日）
