「自宅以外に、親名義の私道持分や山林があるかもしれない」「昔買った土地の場所を家族が知らない」。不動産の所在が分からないまま相続が始まると、財産調査、遺産分割、相続登記、相続税申告を同時に進めなければならず、見落としの原因になります。
2026年2月2日から始まった所有不動産記録証明制度は、登記名義を手掛かりに所有不動産を一覧で確認する制度です。相続後だけでなく、本人が元気なうちに自分の所有不動産を棚卸しし、財産目録を作る入口としても利用できます。
ただし、証明書だけで不動産の権利関係、価値、収益、管理負担が全て分かるわけではありません。この記事では、制度で分かることと分からないこと、生前対策へつなげる整理方法を解説します。
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度は、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を登記官が検索し、一覧化した証明書を交付する制度です。施行日は2026年2月2日です。
制度の法的根拠は、不動産登記法第119条の2に定められた所有不動産記録証明書の交付です。所有権の登記名義人本人のほか、相続人その他の一般承継人など、法律で定められた人が請求できます。相続人が亡くなった人について請求する場合は、相続関係を示す戸籍等が必要になります。
従来は、固定資産税の納税通知書を確認したり、不動産がありそうな市区町村ごとに名寄帳等を調べたりする方法が中心でした。この制度により、全国の登記情報から名義人を手掛かりに調べる方法が加わりました。
生前であれば、所有者本人が請求して結果を家族と共有できます。相続発生後に子どもが古い書類や郵便物を探すよりも、本人の記憶が確かなうちに不動産の由来、利用状況、共有者を確認できる点が大きな利点です。
証明書は「完全な財産目録」ではない
所有不動産記録証明書は有用ですが、結果をそのまま完全な財産目録と考えるのは適切ではありません。法務省の制度案内では、検索条件や登記の状態によって不動産が抽出されない場合があることなど、利用上の注意点が示されています。
特に次の点に注意が必要です。
- 検索は、請求書に記載した氏名・住所等と登記記録を照合して行われる
- 転居前の住所、旧姓、氏名の字体違いなどにより、同一人物でも抽出されない場合がある
- 所有権の登記がされていない不動産や、システム化されていない登記情報は検索対象外となる場合がある
- 証明書に記載されるのは一部の登記事項であり、抵当権、共有者、権利の履歴等の詳細確認には個別の登記事項証明書が必要になる
- 建物が未登記であれば、土地だけが見つかり建物が把握できない可能性がある
そのため、「該当なし」と記載されても、他の資料と照合せずに不動産がないと断定すべきではありません。現在の住所だけでなく、登記名義人として記録された可能性のある旧住所や旧姓も確認し、必要な検索条件を整理して請求します。
生前の不動産棚卸しは4段階で進める
1．一覧を作り、他の資料と照合する
まず所有不動産記録証明書を取得し、次の資料と突き合わせます。
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書
- 市区町村の固定資産課税台帳や名寄帳
- 権利証、登記識別情報通知、売買契約書
- 農地、山林、私道、墓地周辺地などに関する古い書類
- 賃貸借契約書、管理委託契約書、火災保険証券
- 金融機関の返済予定表、抵当権関係書類
名寄帳等は市区町村単位の資料であり、非課税の土地や課税の扱いによって記載されないものがある場合もあります。所有不動産記録証明書とどちらか一方だけに頼らず、相互に補う資料として使います。
2．個別の登記と現況を確認する
一覧に心当たりのない土地や共有持分があれば、個別の登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面等を取り寄せます。現地では、利用者、越境、接道、境界標、建物の劣化、残置物、管理状況を確認します。
登記上は宅地でも現況が私道や駐車場である、親族が無償で使っている、共有持分だけを所有しているということもあります。書類上の所在地だけでなく、誰が何のために使い、誰が費用を負担しているかまで記録します。
3．三つの価額と年間収支を分ける
財産目録には、一つの「評価額」だけを書くのではなく、少なくとも次を分けます。
- 現在売却するときの市場価格の目安
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額の概算
相続税における土地は原則として路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基に評価します。市場価格と相続税評価額は目的も算定方法も異なるため、同じ数字とは限りません。具体的な税務評価や特例適用は税理士・税務署へ確認してください。
賃貸物件や駐車場は、年間賃料だけでなく、空室損、管理費、固定資産税、保険料、修繕費、借入返済額、将来の大規模修繕も整理します。自宅や空き家も、維持費、草木の管理、通風・点検、解体や改修の概算を記載します。
4．家族へ場所と管理方法を伝える
完成した目録には、所在地、地番・家屋番号、持分、利用状況、書類の保管場所、管理会社、借入先、連絡先を記載します。パスワードや暗証番号そのものは別に安全管理し、目録には保管方法だけを記します。
不動産を売買したとき、住所・氏名が変わったとき、借入れや賃貸条件が変わったときは更新します。少なくとも年1回、固定資産税の課税明細が届く時期に見直すと継続しやすくなります。
棚卸し後に比較したい五つの選択肢
不動産が見つかったからといって、直ちに売却する必要はありません。家族関係、本人の生活資金、収益性、税負担、管理負担を基に、次の選択肢を比較します。
1．そのまま保有する
自宅として使う、収益と管理が安定した賃貸物件を保有するなど、保有目的が明確であれば合理的です。誰が管理を引き継ぐか、将来の修繕資金をどう確保するかも決めます。
2．管理や収益を改善する
賃料だけを上げる発想ではなく、空室原因、設備、募集条件、管理品質、運営費を点検します。投資額と改善後の手取り収益を比べ、回収期間を確認します。
3．家族で利用する
子の居住、二世帯利用、事業利用などを検討する場合は、無償使用か賃貸か、修繕費と固定資産税を誰が負担するかを文書化します。生前贈与には税や登記費用が生じる可能性があるため、名義変更を先行させないことが大切です。
4．資産を組み換える
管理負担の大きい遠方の土地や低収益物件を整理し、本人の生活資金、納税資金、管理しやすい資産へ組み換える選択肢です。売却手取り、譲渡所得税、次の投資リスクまで比較します。
5．売却する
使う予定がなく、維持費や事故リスクが大きい不動産は売却が合理的な場合もあります。査定価格だけでなく、測量、境界、残置物、解体、仲介手数料、税金、借入返済後の手取りで判断します。
相続登記の見落とし防止にもつながる
生前の棚卸しで、祖父母名義のままの土地や、過去の相続で名義変更していない共有持分が判明することがあります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。過去の相続も一定の範囲で義務化の対象となります。
所有不動産記録証明書は、不動産を最終的に誰が取得するかを決めたり、相続登記を完了させたりする書類ではありません。未登記の相続が見つかった場合は、戸籍、遺産分割協議書等を確認し、司法書士・法務局へ相談してください。
不動産財産目録の記載項目
- 所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積・地積
- 登記名義人、共有持分、取得時期、取得原因
- 現在の用途、居住者・賃借人、契約期間
- 市場価格、固定資産税評価額、相続税評価額の区別
- 年間収入、運営費、固定資産税、保険料、修繕費
- 借入残高、返済額、担保設定
- 境界、越境、接道、未登記建物の有無
- 今後の修繕・改修・解体見込み
- 管理会社、金融機関、保険会社等の連絡先
- 保有、利用、改善、組み換え、売却の希望
- 登記・契約・図面等の原本保管場所
まとめ｜一覧を取った後の整理が生前対策になる
所有不動産記録証明制度は、登記名義を手掛かりに全国の所有不動産を一覧で確認できる制度です。生前に本人が利用すれば、相続人が知らない土地、私道持分、共有不動産などを発見する入口になります。
一方、住所・氏名の不一致、未登記建物、非システム化登記などにより検索結果へ反映されない場合があります。証明書を取得して終わりにせず、課税明細、名寄帳、個別の登記事項証明書、現地確認を組み合わせ、価値・収支・借入れ・管理負担まで財産目録へ落とし込むことが重要です。
船橋・津田沼相続相談センターでは、代表の高原が、特定行政書士として相続人や財産関係、遺産分割に必要な事項を整理し、必要に応じて税理士・司法書士等の専門家と連携して対応します。
また、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、CPM（米国不動産経営管理士）、CCIM（米国不動産投資顧問）としての専門知識と、不動産会社経営および相続・不動産コンサルティングの実務経験を生かして対応します。単に現在の市場価格を査定するだけでなく、CPM・CCIMの知識と分析手法を用いて、共有関係、利用状況、収益性、投資価値、キャッシュフロー、借入れ、修繕・管理負担、将来性などを分析し、保有、改善、家族利用、資産の組み換え、売却の各選択肢を総合的に比較します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、ご自身やご家族の不動産の全体像が分からない方は、元気なうちに登記名義と管理状況を一度棚卸ししてみてはいかがでしょうか。
※本記事は一般的な制度と検討方法を説明するものです。相続税・贈与税・譲渡所得税等は税理士・税務署、不動産登記は司法書士・法務局、境界・測量・表示登記は土地家屋調査士、遺留分その他の法律判断や紛争は弁護士へご確認ください。
参考資料
- 「所有不動産記録証明制度について」法務省、https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00740.html （確認日：2026年9月11日）
- 「不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）第119条の2」e-Gov法令検索、https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123#Mp-At_119_2 （確認日：2026年9月11日）
- 「所有不動産記録証明制度について（案内資料）」法務省、https://www.moj.go.jp/content/001455497.pdf （確認日：2026年9月11日）
- 「No.4602 土地家屋の評価」国税庁、https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4602.htm （確認日：2026年9月11日）
- 「相続登記の申請義務化について」法務省、https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html （確認日：2026年9月11日）
