相続財産の大部分が土地や建物で、預貯金が少ない家庭では、「財産はあるのに相続税を支払う現金がない」という問題が起こることがあります。
相続した不動産を売却すれば納税資金を準備できる可能性がありますが、不動産はすぐに現金化できるとは限りません。
相続人の確定、遺産分割、不動産の調査、相続登記、測量、売買契約、引渡しまでに時間がかかるためです。
大切なのは、申告期限が近づいてから売却を急ぐのではなく、相続税の概算額と不足する現金を早い段階で確認し、期限から逆算して選択肢を比較することです。
相続税の申告・納付期限は原則10か月
国税庁の案内では、相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行います。納税も原則として同じ期限までです。
例えば、1月6日に亡くなった場合、通常はその年の11月6日が申告・納付期限になります。期限が土日祝日等に当たる場合には、翌日が期限とされます。
10か月というと余裕があるように見えますが、その間には次の作業があります。
- 戸籍を集めて相続人を確認する
- 遺言書の有無を確認する
- 預貯金、不動産、株式、保険、債務を調査する
- 不動産の相続税評価と市場価格を確認する
- 遺産分割について話し合う
- 相続税額を試算する
- 納税方法を決める
- 必要に応じて不動産を売却する
申告書を期限内に提出しても、納付が遅れれば延滞税がかかる場合があります。「申告の準備」と「現金の準備」を別々にせず、同時に進める必要があります。
最初に「いくら不足するか」を確認する
不動産を売却する前に、まず納税資金の不足額を概算します。
入ってくる可能性のある資金
- 被相続人の預貯金
- 相続人自身が納税に使える預貯金
- 死亡保険金
- 上場株式など換金しやすい財産
- 不動産の売却代金
- 金融機関からの借入金
支払いが必要となる資金
- 相続税
- 葬儀費用や未払金
- 不動産の維持管理費
- 相続登記、測量、残置物処分等の費用
- 不動産売却に伴う仲介手数料等
- 売却によって生じる譲渡所得税等
- 代償分割を行う場合の代償金
不動産の査定額が5,000万円でも、5,000万円全額を納税に使えるわけではありません。売却費用、借入金の返済、譲渡所得税等を差し引き、最終的な手取り見込額で判断します。
税額と譲渡所得税の具体的な計算は、税理士へ確認してください。
不動産を売却して納税する場合の注意点
1．どの不動産を売るかを先に比較する
自宅、収益物件、駐車場、利用していない土地など、複数の不動産がある場合、売りやすいものから機械的に処分するのが適切とは限りません。
次の点を並べて比較します。
- 現在の市場価格
- 相続税評価額
- 賃貸収入と維持費
- 将来の修繕負担
- 家族の利用予定
- 売却までに必要な期間
- 売却後の税負担
- 相続人ごとの取得希望
収益性が高く、将来も管理できる物件は残し、利用予定がなく管理負担の大きい不動産を現金化する方法も考えられます。反対に、思い入れのある自宅を残すため、別の資産を売却する判断もあります。
2．遺産分割と売却方針を整合させる
売却予定の不動産を誰が相続するのか、売却代金をどのように分けるのか、税金や費用を誰が負担するのかを整理します。
価格だけを先に決めても、相続人間で方針がまとまらなければ売却手続を進めにくくなります。共有で取得する場合には、売却時の意思決定が複雑になる可能性も考慮しましょう。
遺産分割の法的判断や紛争がある場合は、弁護士への確認が必要です。
3．相続登記に必要な期間を見込む
法務省の案内では、相続人申告登記だけでは、不動産を売却したり抵当権を設定したりすることはできず、別途、相続登記が必要です。
戸籍収集、遺産分割協議書の作成、登記申請には時間がかかります。不動産を納税資金に充てる場合は、売却活動と相続登記の準備を早めに進めましょう。
登記申請の代理は司法書士の業務となるため、具体的な手続きは司法書士または法務局へ確認してください。
4．売却条件を整える時間を確保する
境界が不明確な土地、未登記建物がある物件、残置物が多い住宅、賃貸中の建物などは、売却条件を整えるまで時間がかかります。
期限直前に売り急ぐと、十分な調査や販売期間を確保できず、価格交渉で不利になる可能性があります。査定価格だけでなく、いつまでに決済できる見込みかも確認しましょう。
5．売却代金の入金日を確認する
売買契約を締結した時点では、通常、売却代金の全額は入っていません。残代金の決済と引渡しまで完了して、初めて納税に使える資金が確定します。
相続税の納付に使う場合は、契約予定日ではなく、決済予定日が納付期限に間に合うかを確認する必要があります。
相続財産を売却した場合の取得費加算の特例
相続税を納めた人が、相続または遺贈によって取得した土地・建物等を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算できる特例があります。
国税庁の案内では、主な要件として次の点が示されています。
- 相続または遺贈により財産を取得していること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
- 確定申告で必要書類を提出すること
一般に「相続から3年10か月以内」と説明されることがありますが、起算日や期限は正確に確認する必要があります。また、支払った相続税の全額が取得費に加算されるわけではありません。
売却する財産、譲渡時期、取得費、他の特例との関係によって結果が変わるため、売買契約前に税理士へ確認しましょう。
期限までに現金を準備できない場合の選択肢
延納
相続税は金銭で期限までに一括納付することが原則ですが、一定の要件を満たす場合は、年払いで納付する延納を申請できます。
国税庁の案内では、相続税額が10万円を超えること、金銭での一括納付が困難であること、原則として担保を提供すること、申請期限までに必要書類を提出することなどが要件です。延納期間中は利子税がかかります。
「不動産が売れるまで自動的に待ってもらえる制度」ではありません。申告期限までの申請が必要になるため、売却が間に合わない可能性が見えた段階で税理士や税務署へ相談することが重要です。
物納
物納は、延納によっても金銭で納付することが困難な場合に、一定の相続財産で納付する制度です。
どの不動産でも物納できるわけではありません。国税庁の案内では、担保権が設定されている不動産、権利関係に争いがある不動産、境界が明らかでない土地、一定の共有不動産などは、管理処分不適格財産となる場合があります。
物納にも申告期限までの申請と多数の要件があるため、最後になってから選べる簡単な代替手段とは考えない方がよいでしょう。
金融機関からの借入れ
不動産の売却代金が入るまでの資金や、保有を続けたい不動産の納税資金について、借入れを検討する場合もあります。
ただし、返済原資、金利、担保、借入期間を確認しなければなりません。収益物件なら、借入返済後も維持管理費や修繕費を支払えるかを検証します。
納税資金対策の進め方
相続が発生してからは、次の順番で進めると整理しやすくなります。
- 相続人と財産の全体像を確認する
- 税理士と相続税額を概算する
- 預貯金等で支払える金額と不足額を把握する
- 各不動産の市場価格・収益性・管理負担を確認する
- 家族の希望と遺産分割方針を整理する
- 保有、活用、組み換え、売却を比較する
- 売却する場合は相続登記、物件調査、販売、決済日程を組む
- 間に合わない可能性があれば、延納・物納・借入れを早めに検討する
生前なら売却を急がずに準備できる
納税資金対策は、相続発生後だけの問題ではありません。
生前に財産診断を行えば、相続税の概算、家族が残したい不動産、管理負担が大きい不動産、収益性の低い不動産を整理できます。
そのうえで、時間をかけて売却する、収益性の高い資産へ組み換える、保険や預貯金で納税資金を確保するなど、複数の方法を比較できます。
売却を急がずに済むことは、価格面だけでなく、家族が納得して方針を決めるうえでも大きな利点です。
まとめ｜納税資金は「税額・期限・不動産」を一体で考える
相続税の納税資金が不足する場合、不動産売却は有力な選択肢ですが、売却だけを先に進めればよいわけではありません。
次の事項を一体で確認しましょう。
- 相続税の概算額と納付期限
- 現預金で支払える金額
- 不足する納税資金
- 不動産ごとの市場価格と手取り見込額
- 収益性、修繕費、管理負担
- 家族が残したい不動産
- 遺産分割と相続登記の予定
- 延納、物納、借入れの利用可能性
船橋・津田沼相続相談センターでは、特定行政書士として相続人・財産関係や遺産分割に必要な事項を整理するとともに、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営の実務経験を生かし、不動産の市場価格、収益性、管理負担、売却に必要な期間を確認します。
売却を前提とせず、ご家族の希望と資産全体のバランスを踏まえて、保有、活用、資産の組み換え、売却を比較し、必要に応じて税理士、司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士等と連携して納税資金対策を検討します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、不動産の割合が高い相続や納税資金にお悩みの方は、期限が迫る前に財産の棚卸しから始めてみてはいかがでしょうか。
※本記事は一般的な制度と検討方法を説明するものです。相続税・譲渡所得税・延納・物納の具体的判断は税理士・税務署、不動産登記は司法書士・法務局、遺産分割や紛争に関する法律判断は弁護士へご確認ください。
