相続財産の大部分が土地や建物で、預貯金が少ない場合、「相続税はかかりそうだが、納税に充てる現金がない」という問題が生じることがあります。
相続税の申告と納税は、原則として、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。
不動産を売却して納税資金を確保する場合も、この期限までに売買契約だけでなく、残代金の受領まで終わらせなければ、納税資金として使えない可能性があります。
ただし、「10か月しかないから、すぐに不動産を売り出しましょう」ということではありません。
最初に行うべきなのは、相続税の概算、手元資金、遺産分割の方向性、不動産の市場価値を整理し、本当に売却が必要なのかを確認することです。
相続税は原則10か月以内に金銭で納める
国税庁によると、相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。納税も同じ申告期限までに行います。
税金は、金銭で一度に納めるのが原則です。
期限までに納付できなかった場合は、申告書を期限内に提出していても、延滞税がかかることがあります。
そのため、不動産売却を納税資金に充てる可能性がある場合には、税額が最終確定するまで何もしないのではなく、早い段階から次の確認を並行して進める必要があります。
- 相続財産と債務の調査
- 相続税の概算
- 相続人が用意できる預貯金の確認
- 不動産の相続税評価
- 不動産の市場価格
- 売却に必要な期間と費用
- 遺産分割の方向性
「相続財産は多いのに現金がない」が起こる理由
相続税は、相続税評価額を基に計算されます。しかし、相続財産が不動産に偏っている場合、評価上は財産があっても、直ちに納税へ使える現金がないことがあります。
例えば、次のような財産構成です。
- 自宅の土地・建物
- 賃貸アパート
- 月極駐車場
- 利用していない土地
- 預貯金は生活費相当のみ
不動産には価値があっても、そのまま通常の納税資金として使用できるわけではありません。
また、不動産ごとに次の違いがあります。
- 家族が住み続ける必要がある
- 安定した賃料収入がある
- 比較的売却しやすい
- 境界や接道に問題がある
- 共有名義になっている
- 借入金や担保が付いている
- 相続人の一人が取得を希望している
したがって、単純に「価格が高い不動産から売る」のではなく、家族に残す不動産と、納税資金に変える候補を分けて考える必要があります。
不動産売却の前に確認したい4つの金額
1．相続税の概算額
まず、税理士へ依頼するなどして相続税の概算を確認します。
配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例など、適用できる制度によって税額が変わる可能性があります。税額が分からないまま不動産を売却すると、必要以上の資産を処分してしまうことがあります。
税務上の特例の適用可否は、税理士または税務署へ確認してください。
2．相続人が用意できる現金
被相続人の預貯金だけでなく、相続人が無理なく用意できる資金も確認します。
ただし、相続人の生活費や老後資金まで納税に充てることが適切とは限りません。納税後の生活を維持できるかも含めて判断する必要があります。
3．不動産の市場価格
相続税評価額と、実際に売却できる価格は同じとは限りません。
市場価格を把握するには、所在地、面積、接道、用途地域、建物の状態、賃貸状況、境界、権利関係などを調査する必要があります。
査定額だけでなく、売却費用と税金を差し引いた「最終的な手取り額」を確認することが重要です。
4．売却に伴う税金と費用
不動産売却では、仲介手数料、測量費、登記費用、残置物処分費、建物解体費などが発生する場合があります。
売却益が生じれば、譲渡所得税・住民税の対象になる可能性もあります。
相続した土地・建物の取得費と取得時期は、原則として被相続人のものを引き継ぎます。被相続人が購入した際の売買契約書や領収書などは、処分せずに探しておきましょう。
納税資金を確保するための4つの選択肢
選択肢1．預貯金などで納付する
預貯金や換金しやすい金融資産で納付できれば、不動産を急いで売却する必要はありません。
ただし、相続人間で「誰がどの財産を取得し、誰がいくら納税するのか」を整理する必要があります。
選択肢2．不動産を売却する
保有する必要性が低い不動産や、収益性・管理負担を考慮して整理候補となる不動産を売却し、納税資金を確保する方法です。
売却候補を選ぶ際は、次の点を比較します。
- 家族が使用する予定
- 現在の収益性
- 将来の修繕・管理負担
- 売却しやすさ
- 税引後の手取り額
- 他の相続人との公平性
- 将来の資産価値
収益性の高い不動産を残し、利用予定のない土地や管理負担の大きい不動産を売却する方法もあります。
一方、土地の将来性などを考え、別の組み合わせが適切な場合もあります。
選択肢3．延納を検討する
相続税額が10万円を超え、金銭で納付することが困難な事情がある場合は、一定の要件を満たすことで延納を申請できる可能性があります。
延納は、相続税を年払いで納める制度です。ただし、延納期間中は利子税がかかり、原則として担保の提供も必要です。
延納は、誰でも自由に選べる分割払いではありません。申告期限までに申請書と必要書類を提出する必要があるため、利用を検討する場合は早めに税理士や税務署へ相談してください。
選択肢4．物納を検討する
延納によっても金銭で納付することが困難な場合には、一定の要件のもと、相続財産そのもので納付する「物納」が認められる可能性があります。
ただし、不動産であれば何でも物納できるわけではありません。
国税庁は、次のような不動産を管理処分不適格財産として挙げています。
- 担保権が設定されている不動産
- 権利関係に争いがある不動産
- 境界が明らかでない土地
- 一定の共有不動産
- 通行権の内容が明確でない無道路地
- 通常の使用ができない一定の老朽建物
物納も、申告期限までの申請が必要です。「売れなければ物納すればよい」と考えず、早い段階で利用可能性を確認する必要があります。
売却はいつから始めるべきか
相続税の納税資金として不動産を売却する可能性がある場合、相続開始後の早い段階から「調査と査定」を始めることが重要です。
ただし、調査を始めることと、直ちに安値で売却することは別です。
一般的には、次のような流れで検討します。
相続開始から2か月程度
- 相続人と遺言書の確認
- 預貯金、不動産、債務の調査
- 不動産関係書類の収集
- 相続税が発生する可能性の確認
2～4か月程度
- 税理士による相続税の概算
- 不動産の相続税評価と市場価格の確認
- 納税資金の不足額を把握
- 売却候補となる不動産を比較
4～6か月程度
- 遺産分割の方向性を調整
- 境界、接道、賃貸借、担保などの調査
- 必要に応じて測量や建物内を整理
- 売却方法と価格設定を検討
6か月以降
- 売却活動
- 売買契約
- 引渡しと残代金の受領
- 納税資金の確保
これは法定のスケジュールではなく、検討の目安です。相続関係や物件の状況によっては、さらに時間がかかります。
遺産分割がまとまらない場合や、境界・共有・占有などの問題がある場合は、10か月以内の売却が難しくなることもあります。
そのため、売却の必要性が確定する前でも、書類収集や物件調査だけは早めに始めておくと安心です。
相続後に売却するときは「取得費加算の特例」も確認する
相続または遺贈で取得した土地・建物などを一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定金額を、譲渡資産の取得費に加算できる制度があります。
主な要件は、次のとおりです。
- 相続または遺贈により財産を取得したこと
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始日の翌日から、相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
この特例を利用できれば、譲渡所得が減少する可能性があります。
ただし、加算できる金額は計算式により決まり、売却した不動産や相続税の負担状況によって異なります。適用可否と税額は、売買契約を締結する前に税理士へ確認してください。
生前からできる納税資金対策
相続が発生してから10か月の間に、財産調査、遺産分割、税務申告、不動産売却をすべて進めるのは大きな負担です。
不動産が財産の大部分を占める場合は、生前から次の項目を整理しておくことをおすすめします。
- 所有不動産の一覧
- 不動産ごとの市場価格
- 相続税評価の概算
- 年間収益と管理費
- 借入金・担保の状況
- 境界や接道の問題
- 売却候補と残したい不動産
- 相続人それぞれの希望
- 納税に使える預貯金
- 購入時の契約書・領収書
生前に不動産を売却する方法もあれば、相続後の売却を想定し、測量や書類整理だけを進めておく方法もあります。
どちらが適切かは、譲渡所得税、相続税、収益性、本人の生活資金、家族の希望によって異なります。
税金だけでなく、資産全体と家族関係を踏まえて判断することが大切です。
まとめ｜売却を急がないために、調査は早めに
相続税の申告・納税期限は、原則として、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
納税資金が不足する可能性がある場合は、次の順番で整理しましょう。
- 相続税の概算額を確認する
- 預貯金などで用意できる金額を確認する
- 不動産ごとの市場価格と手取り額を確認する
- 保有する不動産と売却候補を比較する
- 必要に応じて延納・物納の可能性も確認する
大切なのは、不動産を急いで売ることではありません。早めに調査を始め、売却以外の選択肢も含めて比較することです。
船橋・津田沼相続相談センターでは、特定行政書士として相続関係や遺産分割に必要な情報を整理するとともに、宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスターとして、不動産の市場性、収益性、管理負担、売却時の課題を確認します。
売却を前提とせず、保有、活用、資産の組み換え、売却を比較し、必要に応じて税理士、司法書士、弁護士、土地家屋調査士などの専門家と連携して対応します。
船橋市、習志野市、千葉市周辺で、相続税の納税資金や不動産の整理についてお悩みの方は、相続前・相続後を問わずご相談ください。
※本記事は、一般的な制度と検討方法を説明したものです。相続税・譲渡所得税の計算、延納・物納および税務上の特例は税理士または税務署、不動産登記は司法書士、相続人間の紛争や法律判断は弁護士へご確認ください。
