こんにちは。船橋相続相談センター（運営：一般社団法人 千葉県相続相談協会）の高原です。
本日は不動産の投資分析の相談を受けました。
物件は都内某所の築１４年のワンルームマンション ２１㎡ ２２００万円
想定賃料９万円 想定利回り４．９％ 自己資金はなしでフルローンを組めるので
購入しようと思っているが、あと一歩踏み切れずということで 私のところに相談にきました。
ちなみに銀行融資の条件は金利２．５８％、３５年、借入れフルの２２００万円との事でした
まず、想定賃料というものが適正であるのか、相談者様と一緒に ポータルサイトで
相場を検索。すると購入しようとしたワンルームが８０，０００円前後で数部屋募集が
掛けられていました。
ここから検証していくと、以下のようになりました。
GPI ９６０，０００円（8万×１２ヶ月）
EGI ８６４，０００円（９０％の家賃保証との事）
OPEX ３１８，０００円（年間運営費）
NOI ５４６，０００円（営業純利益）
ADS ９５４，８００円（年間ローン支払い）
BTCF ▲４０８，８００円（税引前CF）
NOI利回りで２．４％ 銀行返済率で４．３４％ ・・・(-_-;)
毎年約４０万円のマイナスです。かつ、物件の取引事例をレインズでみると
取引事例は１，６００万円前後でした。販売図面をみると不動産業者が
売主となっていましたので、かなり相場からみても割高感はありました。
５年後、１０年後、３０年後と売却時の価格をその築年ごとの物件と
照らし合わせ成約事例から見ていき検証していきましたが、１０年後に
売却しても、１０年間毎年４０万円のマイナスのうえ、売却時には
ローンを返済するのに約５００万の持ち出しです。
若いサラリーマンの方で投資も未経験、全部ローンで買えるし、資産は残りますから！
との営業トークにのり、この様な条件でもローンか組めるからと言って
購入してしまう方もいらっしゃるんですね。
もちろん 相談者様は「購入はしません 目が覚めました！」との事でした。
本当にお客様のためになるなるものをおすすめしているのでしょうか・・・
もしくはおすすめしている営業マンも良く理解していないのでしょうか・・・
もちろん私は、すすめた不動産会社様の邪魔をするのが目的ではなく、
お客様のセカンドオピニオン的な立場で不動産投資に対する考えをお話ししたまでです。
また、この物件が一方的に悪いというのではなく、相談者様のご条件には合わないのではないかと。
ちょっと割高な薬でもその方の病気に効き、効果があるのであれば良しですが、
その方には効く薬でも、違った病気の方に間違ってその薬を処方すると、
時には命取りとなる場合もあります。
まさに不動産投資でも同じような事が言えるのではないかと思います。
最近では病院でもそうですが、この業界でもセカンドオピニオンというものの必要性を
感じました。
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