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アパート融資の膨張警戒 | 船橋相続相談センター

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アパート融資の膨張警戒

2017年05月01日

カテゴリ:アパート融資の膨張

こんにちは。船橋相続相談センター(運営:一般社団法人 千葉県相続相談協会)の高原です。

 

ネットにアパート融資の膨張警戒との記事があったので少し触れてみたいと思います。

 

銀行が賃貸住宅の資金提供を個人に貸し出す アパートローンが膨張を続けているとのことで

日銀によると昨年(H28年)の融資額は前年比21%増の3兆7860億円に達しこの10年で

最大とのことです。この過剰なアパート建築で空室が増え、ローン返済が出来なくなる大家が続出

することも懸念されており、日銀は警戒を強めている模様です。

 

アパートローンの借り手は土地という担保があるため、銀行は積極的に融資を増やしてきており

局所的な過熱感が指摘されているようです。

日銀は 物件の収益性を見極めて融資をしているのか疑わしい例もあるとの指摘をしていますが

私もその通りではないかと思います。

 

ちょっとここで例をあげて検証してみましょう。

例えば、所有している土地が時価(売却額)6千万だとします。そこに1億円かけて賃貸住宅を

建築したとします。想定家賃を算出したら年間800万円とのことです。800万円÷1億円=8%の利回り で『まあまあかな』と思われる方もいらっしゃいますが、それは間違いで、土地は売れば6千万になるのに売らずに投資するわけですから、800万円÷1億6千万=5%の利回り ですよね。

 

もっと言うなら、800万円は想定賃料であって、空室損、運営費(固定資産税、賃貸管理費、定期清掃、消防点検、受水槽のメンテ、共用部の水道光熱費、入居募集費用、現状回復費・・・)などを考慮すると、最低でも営業純利益は640万円程になります。手元の資金は出したくないとの意向で、建築費1億円を全て融資し、金利2%、30年 ですと返済率は4.43%ですから、年間443万円の返済。 税引前のキャッシュフローで197万円 月にすると約16.4万円です。ちょっと贅沢したり、生活費にあてたりしたら ほとんど残りませんよね。

 

まだプラスで使うくらいなら良いですが、供給数が多く、需要が少ないエリアなどでは、空室も増えてくると、保証家賃額なども見直しされ、数年後はキャッシュアウト、おまけに大規模修繕のお金もなく建物のメンテも出来ず、空室は増える一方 なんてこともよく耳にします。

更に追い打ちかけるように、そこで売却しようと思ったら、土地、建物で1億6千万(建築当時)のはずなのに、このエリアはネット利回り10%ないと売れないと言われ、売れる金額は6400万!?ローンの一括返済もできず、売るに売れない なんてお話も耳にします。

 

大家さんは、いったい何のために建てたのか・・・。

銀行が貸してくれると言ったから・・・、建築会社は相続税対策と老後の貯蓄になるからと言ったから・・・ と他人事のように人のせいにする方もいます。

確かに 売る側は商売ですから自分のところの商品を売る事が第一優先なのかもしれませんが、もう少し相手の事を考え、又市場や収益性をしっかり分析し、おすすめしてほしいものです。

また、大家さんも自分の大切な財産ですから、甘い言葉ばかりに騙されないようしっかりと見極めてほしいものです。

 

とは言ってもなかなか 自分で検証するのはハードルが高いかもしれませんね。

 

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